横浜市で空き家を売却するための完全ガイド｜相続物件の処分方法から税金対策まで徹底解説

「実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「維持費ばかりかかって困っている」このような悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。横浜市内で空き家を所有している方にとって、売却は有効な解決策の一つです。しかし不動産売却の経験がないと、何から始めればよいか分からず不安になりますよね。本記事では横浜市での空き家売却について、具体的な手順から税金対策まで詳しく解説します。地域特有の市場動向や支援制度も含めて、初めての方でも安心して売却を進められるよう必要な情報をすべてお伝えしていきます。適切な準備と知識があれば、空き家の売却は決して難しくありません。

横浜市の空き家売却の現状と市場動向

横浜市における空き家問題は年々深刻化していますが、同時に不動産市場は活発な動きを見せています。まずは現在の市場状況を正しく理解することが、売却成功への第一歩となるでしょう。

横浜市内の空き家率と不動産市場の特徴

横浜市の空き家率は約9.7%で、全国平均の13.6%と比較すると低い水準にあります。これは横浜市が首都圏の主要都市として根強い住宅需要を維持しているためです。特に駅から徒歩15分以内の物件は、築年数が古くても一定の需要が見込めるという特徴があります。

市内の不動産取引は活発で、中古住宅の流通量も多いことが特徴的です。リノベーション需要も高く、古い物件でも立地次第では十分な売却価格が期待できるでしょう。ただし物件の状態や立地条件によって売却のしやすさは大きく異なるため、個別の査定が重要になってきます。

エリア別（西区・中区・港北区など）の売却相場と需要

横浜市内でも区によって不動産相場は大きく異なります。中区や西区などの中心部では、土地単価が高く小規模な物件でも高値での売却が期待できるでしょう。一方で港北区や青葉区などの住宅地では、ファミリー層向けの需要が高い傾向にあります。

戸塚区や泉区などの郊外エリアでは、相場は中心部より低めですが、広い敷地を求める購入者には人気があります。金沢区や磯子区の海沿いエリアは、海の見える物件であれば付加価値が高まることも。各エリアの特性を理解して、適切な売却戦略を立てることが成功のカギとなるでしょう。

2024年以降の横浜市不動産市場の展望

2024年以降の横浜市不動産市場は、複数の要因が影響すると予想されています。まず金利動向が購入需要に大きく影響するため、今後の日銀の政策変更に注目が集まっているのが現状です。また相続登記の義務化により、これまで放置されていた空き家が市場に出てくる可能性も高まっています。

一方で横浜市への人口流入は続いており、特に若い世代の転入が目立ちます。リモートワークの定着により、都心へのアクセスが良い横浜市の人気は今後も続くと予想されるでしょう。このような市場環境を踏まえると、適切な準備をして売却活動を行えば、良い条件での売却が期待できそうです。

空き家を売却する前に確認すべき5つのポイント

空き家の売却を成功させるには、事前の準備が欠かせません。ここでは売却前に必ず確認しておくべき5つの重要ポイントを詳しく解説していきます。

1. 相続登記と所有権の確認

空き家を売却するには、まず自分が正式な所有者であることを証明する必要があります。相続した物件の場合、相続登記が完了していないケースが意外と多いものです。

相続登記の必要書類と手続き

相続登記には戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などが必要になります。法務局での手続きは自分でも可能ですが、司法書士に依頼すると確実でしょう。費用は物件価格にもよりますが、10万円から30万円程度が目安となります。2024年4月から相続登記が義務化されたため、早めの対応が求められています。

共有名義の場合の注意点

兄弟姉妹で相続した場合など、共有名義になっているケースでは全員の同意が必要です。売却価格や条件について事前に話し合い、委任状を準備しておくとスムーズに進められます。意見が分かれる場合は、持分買取という選択肢もありますが、市場価格より低くなる傾向があるため慎重な検討が必要でしょう。

2. 建物の状態診断と修繕の必要性

建物の状態は売却価格に直接影響するため、現状を正確に把握することが大切です。

インスペクション（住宅診断）の活用方法

インスペクションとは専門家による建物診断のことで、費用は5万円から10万円程度かかります。診断結果があれば買主も安心して購入を検討できるため、売却がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。特に築20年以上の物件では、実施する価値が高いといえます。

最低限の修繕vs現状渡しの判断基準

雨漏りや給排水設備の故障など、生活に支障をきたす不具合は修繕した方が良いでしょう。一方で壁紙の汚れや細かな傷は、現状渡しでも問題ないケースが多いです。修繕費用と売却価格の上昇幅を比較して、費用対効果を見極めることが重要になってきます。

3. 残置物の処分と遺品整理

空き家には多くの家財道具が残されていることが一般的です。これらの処分は意外と時間と労力がかかるため、計画的に進める必要があります。

横浜市の粗大ごみ処理制度

横浜市では粗大ごみの回収を事前申込制で行っています。インターネットや電話で申し込み、手数料納付券を購入して対応します。大型家具は200円から1000円程度で処分可能ですが、量が多い場合は民間業者の利用も検討しましょう。

遺品整理業者の選び方と費用相場

遺品整理業者を利用する場合、1LDKで10万円から20万円、3LDKで20万円から40万円程度が相場となります。複数の業者から見積もりを取り、作業内容や追加料金の有無を確認することが大切です。貴重品の取り扱いについても事前に確認しておきましょう。

4. 境界確定と測量の実施

土地の境界が曖昧だと、売却時にトラブルの原因となることがあります。特に古い住宅地では境界標が不明確なケースも多いため、事前の確認が必要でしょう。測量費用は30万円から50万円程度かかりますが、売却をスムーズに進めるための必要経費と考えることができます。隣地所有者との立ち会いも必要になるため、早めに準備を始めることをおすすめします。

5. 固定資産税評価額と実勢価格の確認

固定資産税評価額は市役所で確認できますが、実際の売却価格とは異なることを理解しておきましょう。一般的に実勢価格は固定資産税評価額の1.4倍から1.7倍程度といわれています。複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な売却価格を把握することが重要です。

横浜市での空き家売却方法｜3つの選択肢を徹底比較

空き家の売却方法には主に3つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解して、自分の状況に最適な方法を選びましょう。

仲介売却のメリット・デメリット

仲介売却は最も一般的な売却方法で、不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場価格での売却が期待できる反面、売却まで時間がかかることがあります。

地元密着型不動産会社の強み

地域に根ざした不動産会社は、エリアの特性を熟知しているという強みがあります。地元の購入希望者とのネットワークも豊富で、大手では見つからない買主を紹介してくれることも。手数料の交渉がしやすいというメリットもあるでしょう。

媒介契約の種類と選び方

媒介契約には専属専任、専任、一般の3種類があります。専属専任は1社のみに依頼する契約で、積極的な販売活動が期待できます。一般媒介は複数社に依頼できますが、各社の販売意欲が下がる可能性も。物件の魅力度や急ぎ具合を考慮して選択しましょう。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取は不動産会社が直接購入する方法で、確実かつ迅速な売却が可能です。

即金買取と条件付き買取の違い

即金買取は査定後すぐに現金化できる方法で、急いで売却したい場合に適しています。条件付き買取は一定期間仲介で売却活動を行い、売れなかった場合に買取る方法です。時間に余裕がある場合は、条件付き買取を選ぶと良いでしょう。

買取価格の相場（仲介の7〜8割程度）

買取価格は市場価格の70%から80%程度になることが一般的です。価格は下がりますが、仲介手数料が不要で、瑕疵担保責任も免除されるメリットがあります。相続税の納付期限が迫っている場合など、確実性を重視する際には有効な選択肢となるでしょう。

空き家バンクの活用方法

空き家バンクは自治体が運営する空き家の情報提供サービスです。

横浜市空き家バンクの登録手順

横浜市では各区で空き家バンクの取り組みを進めています。登録には物件調査票の提出と現地確認が必要で、審査を経て掲載されます。手数料が不要というメリットがありますが、成約率は民間に比べて低い傾向にあるのが現状です。

成約事例と活用のコツ

空き家バンクでの成約事例を見ると、リフォーム前提の安価な物件や、特徴的な立地の物件が人気です。写真を多く掲載し、物件の魅力を詳しく記載することが成約への近道となります。民間の仲介と併用することも可能なので、幅広く買主を探したい場合は検討する価値があるでしょう。

空き家売却にかかる費用と税金の完全解説

売却時には様々な費用と税金が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確に計算できるようになります。

売却時に必要な諸費用

仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）

仲介手数料は売却価格に応じて計算されます。例えば3000万円で売却した場合、約105万円の手数料がかかることになります。これは成功報酬のため、売却が成立しなければ支払う必要はありません。

印紙税・登記費用・測量費用の目安

売買契約書に貼る印紙税は、売却価格1000万円超5000万円以下で2万円です。抵当権抹消登記費用は2万円程度、測量費用は30万円から50万円程度を見込んでおきましょう。その他にも引越し費用や清掃費用がかかることがあります。

解体費用が必要なケース（100〜200万円程度）

建物の老朽化が激しい場合、更地にして売却する選択肢もあります。解体費用は木造住宅で坪3万円から5万円程度が相場です。30坪の住宅なら100万円から150万円程度となりますが、アスベスト除去が必要な場合は追加費用がかかることも覚えておきましょう。

譲渡所得税と住民税の計算方法

短期譲渡と長期譲渡の税率の違い

所有期間5年以下の短期譲渡所得は税率39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%と大きく異なります。相続の場合は被相続人の所有期間を引き継げるため、多くの場合は長期譲渡所得となるでしょう。

取得費が不明な場合の概算取得費（5%）

古い物件で購入時の契約書が残っていない場合、売却価格の5%を取得費とすることができます。ただしこの方法では譲渡所得が大きくなり、税額も増えてしまいます。購入時の資料を探すか、市街地価格指数を使った計算方法も検討してみましょう。

空き家売却で使える税金特例と控除

3,000万円特別控除の適用条件

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。空き家でも住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば適用可能です。ただし賃貸に出していた場合は適用されないため注意が必要でしょう。

相続空き家の特例（令和9年12月31日まで）

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除が受けられます。昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたことなどが条件となります。耐震改修または解体が必要になる点も押さえておきましょう。

低未利用土地等の特別控除（100万円）

売却価格が500万円以下の低額な土地や建物を売却した場合、100万円の特別控除が受けられます。都市計画区域内の土地で、売却後に有効活用される見込みがあることが条件です。小規模な空き家の売却では活用を検討する価値があるでしょう。

横浜市独自の空き家対策支援制度

横浜市では空き家問題の解決に向けて、様々な支援制度を用意しています。これらを上手に活用することで、売却の負担を軽減できるでしょう。

横浜市空き家総合相談窓口の活用方法

横浜市では建築局住宅政策課に空き家総合相談窓口を設置しています。売却方法の相談から税金の問題まで、幅広く対応してもらえます。相談は無料で、電話でも対面でも可能です。専門家の紹介も行っているため、まずは相談してみることをおすすめします。

除却工事補助金制度の概要と申請方法

老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。補助額は区により異なりますが、工事費の3分の1で、上限は20万円から30万円程度です。事前申請が必要で、着工前に審査を受ける必要があります。予算に限りがあるため、早めの申請が肝心でしょう。

空き家活用のための改修補助制度

空き家を地域活動の拠点として活用する場合、改修費用の補助が受けられることがあります。補助率は2分の1で、上限は100万円程度となっています。売却以外の選択肢として、地域貢献を考えている方は検討してみる価値があるでしょう。

各区役所の空き家相談会スケジュール

各区役所では定期的に空き家相談会を開催しています。司法書士や税理士などの専門家が無料で相談に応じてくれます。開催日程は区によって異なるため、事前に確認が必要です。個別相談の時間も設けられているので、具体的な相談がある方は予約をおすすめします。

空き家売却を成功させる5つの戦略

ここまでの基礎知識を踏まえて、実際に売却を成功させるための具体的な戦略を紹介していきます。

1. 適正価格の設定と査定のポイント

複数社査定の重要性

査定額は不動産会社によって差が出ることが一般的です。最低でも3社以上から査定を取り、その根拠を確認しましょう。高すぎる査定額は売却期間の長期化につながり、安すぎる査定額は損失につながります。各社の査定根拠を比較して、適正な価格を見極めることが大切です。

横浜市の路線価と実勢価格の関係

路線価は相続税評価の基準となる価格で、実勢価格の80%程度に設定されています。横浜市の主要エリアの路線価を確認し、1.25倍することで概算の実勢価格を把握できます。ただし実際の売却価格は個別要因に大きく左右されるため、あくまで参考程度に留めておきましょう。

2. 売却時期とタイミングの見極め方

繁忙期（2〜3月、9〜10月）の活用

不動産市場には繁忙期と閑散期があります。転勤や入学のシーズンである2月から3月、9月から10月は購入希望者が増える時期です。この時期に合わせて売却活動を開始すると、より多くの購入希望者の目に留まる可能性が高まるでしょう。

金利動向と購入需要の関係

住宅ローン金利の動向は購入需要に大きく影響します。金利が上昇傾向にある場合、購入を急ぐ人が増える可能性があります。逆に金利が下がる見込みがある場合は、様子見の購入希望者が増えることも。経済ニュースにも注目しながら、売却タイミングを検討しましょう。

3. 物件の魅力を高める演出方法

ホームステージングの効果

ホームステージングとは、家具や小物を配置して物件の魅力を演出する手法です。費用は10万円から30万円程度かかりますが、売却期間の短縮や価格アップが期待できます。特に空き家は生活感がないため、ホームステージングの効果が高いといわれています。

写真撮影と物件資料の作成ポイント

物件写真は購入希望者の第一印象を左右する重要な要素です。晴れた日の午前中に撮影し、部屋を明るく広く見せる工夫をしましょう。間取り図や周辺環境の情報も充実させることで、購入希望者の関心を高めることができます。

4. 購入希望者への効果的なアピール方法

物件の長所だけでなく、エリアの魅力も積極的にアピールしましょう。横浜市は交通利便性が高く、商業施設も充実しています。学区の評判や医療機関へのアクセスなど、ターゲットとなる購入層に響く情報を整理して伝えることが重要です。内覧時には清掃を徹底し、明るく清潔な印象を与えることも忘れずに。

5. 価格交渉と条件調整のテクニック

購入希望者から価格交渉があった場合、すぐに応じるのではなく、他の条件との組み合わせを検討しましょう。引き渡し時期の調整や、瑕疵担保責任の範囲など、価格以外の条件で歩み寄ることも可能です。不動産会社の担当者とよく相談し、総合的に判断することが大切になります。

よくある質問（FAQ）

空き家売却に関して、多くの方が抱える疑問にお答えしていきます。

Q1. 築40年以上の古い空き家でも売却できますか？

築40年以上の物件でも売却は十分可能です。横浜市では土地の価値が高いため、建物の価値がほぼゼロでも土地値での売却が期待できます。リノベーション前提で購入する人も増えているため、諦める必要はありません。ただし建物の状態によっては解体を前提とした売却も検討する価値があるでしょう。

Q2. 空き家の売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

一般的に3か月から6か月程度が目安となります。ただし物件の条件や価格設定によって大きく変わってきます。早期売却を希望する場合は、価格を相場より低めに設定するか、買取を選択することも検討しましょう。準備期間も含めると、余裕を持って半年から1年程度のスケジュールを組むことをおすすめします。

Q3. 遠方に住んでいても横浜の空き家を売却できますか？

遠方からでも売却は可能です。内覧の立ち会いや契約手続きは不動産会社に委任できますし、重要な手続きは郵送でも対応可能です。ただし物件の状態確認や残置物の整理など、何度か現地を訪れる必要はあるでしょう。信頼できる不動産会社を選び、密に連絡を取り合うことが成功のポイントとなります。

Q4. 空き家を売却せずに賃貸に出すことは可能ですか？

賃貸という選択肢も検討の価値があります。横浜市は賃貸需要が高いため、立地が良ければ安定した家賃収入が期待できるでしょう。ただしリフォーム費用や管理の手間、空室リスクなども考慮する必要があります。将来的な売却も視野に入れながら、総合的に判断することが重要です。

Q5. 売却前にリフォームした方が高く売れますか？

必ずしもリフォームが有利とは限りません。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。購入者の好みもあるため、大規模なリフォームよりも、最低限の修繕に留める方が良いケースが多いでしょう。不動産会社と相談しながら、費用対効果を慎重に検討することをおすすめします。

まとめ｜横浜市で空き家売却を成功させるために

ここまで横浜市での空き家売却について詳しく解説してきました。最後に売却を成功に導くための重要なポイントをまとめていきます。

売却準備から引き渡しまでのスケジュール例

典型的なスケジュールとしては、まず1か月目に相続登記や権利関係の整理を行います。2か月目には査定を受けて売却方法を決定し、3か月目から販売活動を開始します。順調にいけば6か月目には契約・決済・引き渡しという流れになるでしょう。ただし個別の事情により前後するため、余裕を持った計画が大切です。

信頼できる不動産会社選びのチェックリスト

不動産会社を選ぶ際は、宅建業免許の更新回数、過去の売却実績、担当者の対応力などをチェックしましょう。査定根拠が明確で、デメリットも正直に伝えてくれる会社は信頼できます。また売却後のアフターフォローについても確認しておくと安心です。横浜市内での実績が豊富な会社を選ぶことで、地域特性を活かした売却活動が期待できるでしょう。

次のステップ｜無料査定と相談窓口の活用

まずは複数の不動産会社に無料査定を依頼することから始めましょう。同時に横浜市の空き家総合相談窓口も活用して、支援制度の確認や専門家の紹介を受けることをおすすめします。売却は大きな決断ですが、適切な準備と知識があれば必ず良い結果につながります。この記事を参考に、一歩ずつ着実に進めていってください。

この記事を監修した人

高橋　徹夫

ONE FINITAS株式会社 代表 複数の専門資格を持ち不動産業界でキャリアを重ねる。2024年に不動産仲介・不動産コンサルティング・ファイナンシャルコンサルティングを行うONE FINITAS株式会を設立。コンサルティングを通じて様々な顧客のニーズに対応。保有資格は、宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理適正評価制度 評価者・賃貸不動産経営管理士・ビル経営管理士・AFP・プライベートバンカー・相続鑑定士・認定空き家再生診断士など。